불법건축물철거, 어떻게 대응해야 할까?

법에 정해진 건축 행위의 범위

불법건축물은 건축법 등 관계 법령에서 정한 절차를 거치지 않거나, 허용된 범위를 초과해 건축한 건축물을 말합니다. 예를 들어, 허가 없이 창고를 증축하거나, 신고하지 않고 불법 용도변경을 한 경우가 여기에 해당합니다. 문제는 단순한 위법행위로 끝나는 것이 아니라, 철거명령과 함께 과태료나 이행강제금이 부과되는 등 현실적인 불이익이 뒤따른다는 점입니다.

▪️ 건축면적이나 높이를 초과한 증축

▪️ 용도지역에 맞지 않는 건물 사용

▪️ 컨테이너나 가설건축물 무단 설치

▪️ 농지 또는 산지에 불법 건축한 경우

이러한 위반사항은 적발 시 행정대집행으로 이어질 수 있으며, 특히 토지 거래나 등기 과정에서 큰 걸림돌이 됩니다.

사전통지와 의견제출 기회

행정청은 불법건축물에 대해 철거명령을 내릴 때 반드시 사전통지를 해야 하며, 해당 건축주는 의견제출 기회를 가질 수 있습니다. 하지만 다수는 이 절차를 인지하지 못한 채 명령서를 받은 후 당황하는 경우가 많죠. 이 시점에서 남양주변호사 또는 부동산전문변호사와 함께 적법한 대응 방향을 검토하는 것이 중요합니다.

시정명령 또는 자진철거

사안에 따라 바로 철거가 아니라 시정기회를 부여받는 경우도 있습니다. 예를 들어 일부 벽체를 철거하거나 사용승인 절차를 새로 밟는 방식으로 원상회복이 가능한 경우에는, 완전한 철거를 막을 수 있는 여지가 생기기도 합니다.

이행강제금과 행정대집행의 차이

불응 시에는 '이행강제금'이 반복적으로 부과되며, 그래도 개선되지 않을 경우 '행정대집행'에 착수하게 됩니다. 행정대집행은 말 그대로 행정청이 직접 철거작업을 시행하고, 그 비용을 해당 건축주에게 청구하는 방식입니다. 이 과정에서 별도의 법원 판단 없이 강제력을 행사할 수 있다는 점에서, 사전대응의 중요성이 더욱 강조됩니다.

대집행 통지 이후 대응은?

대집행을 앞두고는 이의제기나 집행정지 신청 등 법적 조치를 취할 수 있습니다. 법률상담을 통해 철거명령이 위법했는지, 소멸시효가 지난 사항은 아닌지 등을 따져 대응할 수 있습니다.

매매 전 확인이 필수

부동산 매매 시 불법건축물이 포함된 경우, 추후 책임이 구매자에게 전가될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 매도 전에는 구조물의 건축허가 여부, 건축물대장 및 토지이용계획 확인이 필수이고, 이 과정에서 부동산 전문 변호사의 자문을 받는 경우가 많습니다.

등기와 대출에도 제약이 발생

불법건축물은 담보로 인정받기 어렵고, 대출 심사에서도 문제가 되기 때문에 장기적으로 부동산 가치를 하락시키는 요인이 됩니다. 사소해 보이는 위반사항이 거래 전반을 망칠 수 있단 점에서, 조기 점검이 중요합니다.

🔹 무단 증축 후 제3자 매도
A씨는 2층 건물을 3층으로 무단 증축한 뒤 매도했으나, 이후 매수인이 철거명령을 받으면서 분쟁으로 이어졌습니다. 결국 매수인은 매도인을 상대로 손해배상청구를 제기했고, 법원은 “중대한 하자 고지 의무 위반”으로 매도인의 책임을 인정했습니다.

🔹 농지 위 가설건축물 설치
B씨는 농지에 허가 없이 컨테이너를 설치해 사용했는데, 해당 행위가 적발되면서 과태료와 철거명령을 동시에 받았습니다. 이후 관할 행정청의 시정명령에 따르지 않자 행정대집행이 이뤄졌고, 철거 비용도 청구당했습니다.

🔹 상속 받은 건물에 숨어 있던 불법 구조물
C씨는 아버지로부터 상속받은 토지 위에 존재하던 조립식 창고가 불법건축물로 판명되면서 곤란을 겪었습니다. 오랜 시간 방치되어 있었고, 이미 철거기간이 지나 있었지만, 여전히 철거 명령은 유효한 상태로 남아 분쟁이 발생했습니다.

불법건축물 철거 문제는 단순히 ‘허가 안 받았다’는 이유만으로 철거로 직행하는 것이 아닙니다. 개별 사건의 성격, 건축 시점, 위반 정도, 기존 행정처분 여부 등 여러 요소를 따져야 하므로, 남양주변호사와 같은 지역 기반 법률 전문가의 조력이 꼭 필요합니다.

또한 부동산전문변호사는 행정법, 건축법, 부동산 실무를 종합적으로 다룰 수 있어, 철거 유예나 구제 가능성, 손해배상 소송 여부까지 다각도로 검토할 수 있는 강점을 지닙니다.

Q1. 불법건축물이라고 통보를 받으면 무조건 철거해야 하나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 사전통지와 의견제출 기회를 통해 시정을 요청할 수 있고, 위법성 판단에 따라 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

Q2. 오래된 불법건축물도 처벌받을 수 있나요?
일반적으로 행정처분에는 시효가 없기 때문에, 10년 이상 경과된 건축물이라도 적발 시 조치될 수 있습니다. 다만 시효 완성 주장 등의 법적 검토가 가능합니다.

Q3. 부동산 거래 전 불법 여부는 어떻게 확인하나요?
건축물대장, 토지이용계획확인원, 항공사진, 건축허가서 등을 종합적으로 확인해야 하며, 필요 시 법률상담을 통해 리스크를 분석하는 것이 좋습니다.