🔹 개발 호재를 앞세운 허위 광고
많이 쓰이는 수법 중 하나는 “곧 공항 들어선다”, “신도시 확정됐다”는 식의 말입니다. 하지만 대부분은 확인되지 않은 허위 정보입니다. 지자체 개발 고시나 도시계획과 무관한 지역을 개발 예정지처럼 포장하고, 시세보다 비싸게 판매하는 구조입니다. 이는 명백한 기망행위이며, 투자 실패가 아닌 사기죄 성립 가능성이 충분합니다.

🔹 쪼개기 분양의 함정
한 필지를 수십 명에게 나눠 파는 쪼개기 분양도 흔합니다. 등기는 해주지만, 도로도 없고 건축도 불가능한 땅인 경우가 대부분입니다. 매수자는 법적으로 소유권을 갖게 되지만 실질적으로는 아무 쓸모 없는 땅을 비싸게 산 셈이 됩니다.

🔹 법인 명의 이용해 책임 회피
대부분의 기획부동산 업체는 ‘○○개발’ 식의 법인을 통해 계약을 체결합니다. 이후 법인을 청산하거나 주소를 바꾸며 책임을 회피하는 수법도 많이 사용됩니다. 이 경우 개인이 단독으로 법적 조치를 취하기에는 한계가 있어 법률전문가의 개입이 필수적입니다.

📌 기획부동산 사기, 이런 특징이 있다!

▪️ 개발 확정되지 않은 땅을 ‘곧 개발’이라며 광고

▪️ 설명회 또는 현장 방문 강요

▪️ “지금 계약해야 싸게 산다”는 식의 심리 압박

▪️ 맹지 또는 접근 불가 토지를 공동소유 형태로 분양

▪️ 등기 이전을 강조하며 안심시키고 계약 유도

▪️ 법인 명의로 계약 후 폐업하거나 책임 회피

🔹 사기죄 요건 정리

형법 제347조에 따른 사기죄는 다음과 같은 요건이 있어야 성립됩니다.

▪️ 허위사실을 전달했는가

▪️ 고의성이 있었는가

▪️ 그로 인해 재산상 이익을 취득했는가

예를 들어 개발 계획이 없음에도 있는 것처럼 설명하고 계약을 유도했다면 이는 사기에 해당합니다.

🔹 민사소송과 형사고소 병행

계약을 취소하고, 이미 지급한 금액을 돌려받기 위한 손해배상 청구가 가능합니다. 동시에 형사고소를 진행하면 상대방에게 압박을 가할 수 있습니다.

이 과정에서는 계약서, 문자, 통화 녹취, 설명회 자료 등 가능한 모든 증거가 필요합니다. 부동산전문변호사와 상담해 어떤 자료가 중요한지 선별하는 것이 중요합니다.

🔹 공동 대응의 효과

기획부동산사기는 다수의 피해자가 동시에 발생합니다. 단독으로 대응하는 것보다 피해자들이 함께 형사고소를 진행하면 수사기관도 사건을 더 심각하게 받아들입니다. 제주 내에서 반복된 동일 피해사례가 있는지 확인해 연대 고소를 고려해볼 수 있습니다.

📌 기획부동산과 합법 분양, 이렇게 다르다

✅ 2022년 제주지법 판례 사례

한 기획부동산 업체가 제주시 조천읍 일대 토지를 개발 예정지라 속이고 1,200여만 원을 받고 판매한 사건에서, 법원은 명백한 기망 행위로 판단하고, 피고인에게 징역 1년 6월의 실형과 피해자에게 손해배상 책임을 인정했다.

특히 이 사건에서는 설명회 녹음 파일과 지자체 문의 결과 회신 공문이 핵심 증거로 작용했다.

📌 사기 외에도 적용 가능한 법조항

기획부동산 사기는 단순 사기죄에 국한되지 않는다.

▪️ 표시광고법 위반: 사실과 다른 광고로 소비자 유인

▪️ 방문판매법 위반: 설명회 통한 방문판매 유도

▪️ 공정거래법: 소비자를 집단적으로 기만하는 구조가 반복된다면 이 또한 해당 가능

🔹 공공기관의 대처 및 정책 동향

최근 국토교통부와 공정거래위원회는 기획부동산사기 대응을 위해 ‘부동산 허위광고 집중 모니터링’을 강화하고 있다.

네이버 카페, 유튜브 채널 등을 통한 유사 광고에 대해 삭제 요청과 형사 고발이 진행 중이며, 2024년 하반기부터는 AI 기반의 광고 탐지 시스템도 도입될 예정이다.

이러한 조치에도 불구하고 여전히 온라인을 통해 피해자가 발생하고 있어, 법률상담을 통해 즉시 대처하는 개인의 선제적 방어가 가장 중요하다.

🔹 공공정보 활용

▪️ 토지이용계획확인서: 건축 가능 여부, 도로 접근성 확인

▪️ 등기부등본: 근저당, 소유권 변동 내역 확인

▪️ 개발 고시 여부: 국토부나 지자체의 고시 여부 반드시 확인

▪️ “곧 개발된다”는 말은 그저 말일 뿐입니다. 고시는 ‘공문’으로 확인돼야만 합니다.

🔹 설명회, 투자 제안 받을 때 주의점

업체에서 설명회나 현장방문을 유도할 수 있습니다. 이때는

▪️ 당일 계약 절대 금지

▪️ 계약금 송금 보류

▪️ 부동산변호사 또는 법률전문가와 사전 상담

기획부동산 사건은 단순 계약 분쟁을 넘어서 민사와 형사가 함께 얽힌 복합 구조입니다. 특히 제주처럼 지역 개발 이슈가 많은 지역에선 토지용도, 지구단위계획 등 다양한 변수들이 존재하므로 단순히 계약서를 분석하는 수준으로는 부족합니다.

지역 사정에 밝고, 기획부동산 사건 경험이 풍부한 제주변호사의 조력이 필요합니다. 빠르게 형사 절차와 민사 대응 전략을 세워야 손해를 줄일 수 있습니다.

Q1. 계약서에 서명했는데도 사기로 인정되나요?
→ 네. 서명했더라도 그 과정이 허위 사실에 기반한 것이라면 무효가 될 수 있습니다.

Q2. 이미 등기이전까지 끝났다면 어떻게 하나요?
→ 계약 자체가 기망에 의해 이루어졌다면 등기가 이전됐더라도 취소하거나 무효화할 수 있습니다.

Q3. 피해자가 많은 경우 유리한가요?
→ 그렇습니다. 여러 명이 동시에 고소하면 수사기관의 대응이 빨라지고, 사기 혐의 입증도 쉬워집니다.

제주 기획부동산사기는 특정인에 대한 단순 사기가 아니라, 조직적이고 반복적인 범죄다. 투자라는 명목 아래 허위 정보를 믿고 계약한 경우, 피해자가 오히려 자책하게 되는 경우가 많지만 이는 전형적인 기망 수법의 결과다.

조기에 법률상담을 통해 대응 전략을 세우고, 필요 시 형사고소와 민사소송을 병행해 나가야 한다.

절대 혼자서 감당하려 하지 말자. 부동산 사기 대응 경험이 풍부한 변호사와 함께라면 피해 회복도, 문제 해결도 훨씬 수월해질 수 있다.